Publication du Livre blanc sur l'immobilier

Le Livre Blanc traitant de l’innovation dans le secteur Immobilier vient d’être présenté par l’Institut de l’épargne immobilière et foncière. Selon le groupe de réflexion, initié par le pôle de compétitivité Finance Innovation, parmi les évolutions attendues, celles concernant l’immobilier résidentiel sont majeures. En voici les grands axes.

La baisse prévisible de l’implication financière de l’Etat interroge toute la chaîne qui articule le marché du logement (locatif social, locatif privé, accès à la propriété). Elle concerne particulièrement les dispositifs d’investissement à but locatif dans le secteur, qu’ils touchent les particuliers ou les véhicules d’épargne habitués à cette forme d’économie mixte, dans le but de promouvoir une politique de logement. Cette interrogation n’épargne pas le locatif social de droit, obligé de trouver dans une gestion innovante de son patrimoine une part croissante des ressources nécessaires à son propre développement, mais aussi à l’évolution de ses locataires vers d’autres formes d’habitat.

Pour le logement, deux phénomènes conditionnent les évolutions à venir :

• L’affaiblissement de la capacité d’investissement des pouvoirs publics oblige les professionnels à maintenir une production satisfaisante au regard du devoir de solidarité nationale à travers une politique d’offre profondément renouvelée. Cela concerne le logement social de droit, mais aussi le locatif privé, soutenu depuis un quart de siècle par des aides fiscales diverses. Cela concerne l’accession à la propriété des classes moyennes et modestes. « Cette prise de conscience renvoie à la nécessité de reprendre les équations économiques de base sans l’apport subventionnel public, parfois déterminant, qui en assurait l’équilibre », ajoute l’IEIF. Cela implique de réinterroger le temps de retour des investissements en question et d’imaginer une manière plus progressive de parvenir aux résultats obtenus, préalablement, avec le soutien de l’aide publique.

• Cela éclaire aussi sur la capacité de répondre aux besoins nouveaux liés aux évolutions profondes en cours : comme l’accroissance des ménages très dynamique du fait des évolutions sociologiques, plus que démographiques, du vieillissement des habitants qui impose des réaménagements divers, de la sous-occupation du logement au besoin d’un habitat adaptable, en passant par l’affaiblissement des ressources liées à la retraite et à un nouveau cycle de transmission patrimoniale entre générations.

Le groupe de travail propose, à travers le Livre Blanc, des pistes d’actions au cœur desquelles se trouvent :

- La nécessité de maîtriser, porter et équiper le foncier pour autoriser les divers usages d’habitat utiles, mais aussi de mettre en place des financements à horizons plus éloignés.

- La nécessité de poursuivre l’aide à l’investissement des particuliers dans leur logement, afin de préparer au mieux un avenir anticipant une retraite dégradée.

- La nécessité de convergence des problématiques du locatif social et du locatif privé, qui doit permettre de créer un véritable secteur institutionnel capable de répondre au besoin de locatif intermédiaire en unissant les efforts des grands bailleurs sociaux et la capacité d’investissement de gestionnaires d’épargne privée. Ces sociétés mixtes pourraient également gérer la cession d’une partie du parc social à ses locataires, dans une logique de parcours résidentiel, et conserver la maîtrise des copropriétés ainsi créées.

- La nécessité d’aider ceux qui désirent acquérir leur résidence d’usage en allégeant les démarches juridiques et financières pour mieux les adapter à l’allongement de la vie : dissociations foncier-bâti et nue-propriété-usufruit, financement mixant intérêt et partage de plus-value, recours à l’intergénérationnel, dynamisation de l’achat du parc social de droit, etc.

- La nécessité de traiter du vieillissement de la population en dynamisant le marché du viager, la possibilité de l’adaptation de l’habitat disponible, le développement de formes nouvelles d’habitat avec services ciblées sur le grand âge et la dépendance.

A l’issue de ces réflexions, les professions immobilières proposent de satisfaire au mieux la demande sociale, que ce soit celle de l’épargnant, de l’entreprise ou du particulier qui cherche à se loger, dans les meilleures conditions de performance et